הקשר שבין היטל השבחה לפיצויים בגין ירידת ערך

הקשר שבין היטל השבחה לפיצויים בגין ירידת ערך

הקשר שבין היטל השבחה לפיצויים בגין ירידת ערך

ברוב המקרים בהם יזם מקדם תכנית בנין עיר הוא נדרש לחתום על כתב התחייבות לשיפוי הועדה המקומית למקרה בו תוגש נגדה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

עפ"י סעיף 197 לחוק כאשר ערכו של נכס הנמצא בתחום התכנית או גובל עמה נפגע עקב אישור התכנית,  רשאי בעל הנכס לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך זו.

כתב השיפוי מבטיח כי היזם ישא בכל סכומי הפיצויים אשר יוטלו על הועדה המקומית עקב אישור התכנית.

בפס"ד  2338/09 צבי אברמוביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו נדונה השאלה האם יש להביא בחשבון פיצויים אלה בתחשיב היטל ההשבחה אותו נדרש היזם לשלם בגין אישור התכנית.

בית משפט השלום קבע כי היטל השבחה ותביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק אינם קשורים זה לזה ולכל אחד תכלית וכוונה משלו. על כן ,על מנת שניתן יהיה לקזז את סכום הפיצוי מהיטל ההשבחה נדרשת אסמכתא מפורשת בחוק, שאינה בנמצא, מה עוד שהדרישה לחתימה על כתב השיפוי אינה חלק מהוראות התכנית המשביחה.

על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי שפסק כי יש לקזז את סכומי הפיצויים משווי ההשבחה מהטעמים הבאים:

"הטלת חובת השיפוי על המערערים וחיובם לחתום על כתב השיפוי הוו תנאי מוקדם לאישורה של התכנית המשביחה. ההתחייבות הכלולה בכתב השיפוי, לשאת בתשלומם של פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, שלובה, אפוא, בהוראותיה של התכנית ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה.

היותה של ההתחייבות לשיפוי גורם הנובע מן התכנית המשביחה, המהווה תנאי מוקדם לאישורה, מקים את הבסיס החוקי הדרוש לביצוע הקיזוז, שהרי במניין כלל גורמי התכנית המשפיעים על שווי המקרקעין במצבם החדש יש לכלול לא רק את הגורמים המשביחים את שווי המקרקעין, אלא גם את הגורמים הפוגעים בהם.

כתב השיפוי, אשר המערערים נדרשו בענייננו להמציא למשיבה כתנאי מוקדם לאישורה של התכנית, הנו אחד מאותם גורמים "שליליים" המקטינים את ההשבחה, שהרי הסיכון בתשלום הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אשר הועבר אל כתפי המערערים, ישפיע במישרין על מחירו של מגרשם בשוק החופשי, אם וכאשר יבקשו המערערים להעבירו לאחר".