פינוי בינוי- התחדשות עירונית

פינוי בינוי- התחדשות עירונית

פינוי בינוי- התחדשות עירונית

 במסגרת תכנית פינוי בינוי נהרסים בניינים ישנים ולפעמים מתחמים שלמים לטובת מבנים חדשים עם תשתית סביבתית מפותחת.

בפרייקט פינוי בינוי היזם מפנה את הדיירים במתחם , הורס את הבניינים הישנים ובונה בניינים חדשים בצפיפות גדולה יותר. הדיירים מקבלים תמורת דירתם הישנה דירה חדשה וגדולה יותר והיזם מקבל בתמורה זכויות בניה לבניית דירות אותן יכול למכור בשוק החופשי.

מתחמי פינוי בינוי מוכרזים ע"י משרד השיכון. קיימים שני מסלולים להכרזה:

מסלול רשויות מקומיות– הרשות המקומית היא האחראית לקידום וייזום הפרוייקט. הרשות המקומית מגישה לועדה הבינמשרדית לפינוי בינוי את הצעותיה למתחם שלדעתה מתאים להכלל במסלול התחדשות עירונית.אם המתחם עומד בתנאים מסויימים משרד השיכון מכריז עליו כמתחם לפינוי בינוי עפ"י סעיף 33 א' לחוק התכנון והבניה. עם הכרזת המתחם יקבל הפרויקט מימון לתכנון התכנית ולמימון חברה מנהלת .תוקף ההכרזה הינו עד 6 שנים.

מסלול מיסוי– מסלול יזמים. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים / בעלי הנכסים ליזום תכנית לפינוי בינוי. היזמים רשאים לפנות עפ"י סעיף 49 כח לחוק מיסוי מקרקעין לוועדה להתחדשות עירונית (הפועלת לעניין זה יחד עם נציגי רשות המסים ומע"מ) ולבקש את המלצתה לממשלה לעניין הכרזה על מתחם כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי לתקופה של עד שש שנים.

 משמעות ההכרזה היא הקלות במיסוי כדלקמן:

מס שבח-פטור ממס שבח לדירת הדייר בתנאים מיוחדים המהווה פטור נוסף על הפטורים האישיים להם זכאי הדייר.

מס רכישה-פטור ממס רכישה לדיירים ברכישת הדירה החלופית.

מע"מ על שירותי בניה- מכירת שירותי הבניה לדיירים פטורה ממע"מ.

דמי היתר- עפ"י החלטה 1258 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית פטורים מדמי היתר.

היטל השבחה- שר הפנים ושר הבינוי והשיכון , בהסכמת הרשות המקומית, רשאים לקבוע כי במתחם לפינוי בינוי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה וזאת בכפוף לפרמטרים מסויימים.

הנחה בארנונה- הנחה בגין הפרש השטחים בין הדירה החדשה והישנה לתקופה של עד 4 שנים באופן מדורג.

 במטרה להעניק לדיירים תמריצים כלכליים לבצע את הפרויקט וכן למצוא פתרון לדיירים המתנגדים נחקק  חוק פינוי בינוי (פיצויים) , תשס"ו -2006.

עפ"י סעיף 2 (א) לחוק כאשר רוב מיוחס מבין בעלי הדירות מסכים לעסקה  ה"רב המיוחס" יוכל לתבוע תביעת נזיקין דייר המסרב לפרוייקט סירוב בלתי סביר.

הרוב המיוחס הינו 80% מן הדיירים במקבץ , אשר 75% לפחות מן הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

כן צריכים להתקיים שני תנאים: 67% לפחות מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה ו- 67% לפחות מן הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

 החוק מגדיר בסעיף 2 (ב) מהו סירוב סביר :

1. עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית.
2. לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
3. לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, לרבות בהתאם לתנאים שיקבע שמאי פינוי-בינוי לעניין כדאיות כלכלית של העסקה.
4. קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי והבינוי בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר.
5. אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות.

 עוד בטרם הגשת תביעת נזיקין לבית משפט, רשאי רוב מיוחס לפנות לשמאי פינוי בינוי כדי שיקבע האם העסקה שהוצעה כדאית (שמאי פינוי בינוי הינם שמאים שמונו ע"י משרד המשפטים לבדיקה כלכלית של  פרויקטים המיועדים לפינוי-בינוי) . רוב מיוחס לעניין קביעת הכדאיות הכלכלית הוא: 67% לפחות מבעלי הדירות שבמקבץ, אשר 67% לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

כמו כן צריכים להתקיים התנאים האלה:
1. 51% לפחות מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה.
2. 51% לפחות מן הרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם.