תכנית השימור של תל אביב, תא/2650

תכנית השימור של תל אביב, תא/2650

 תכנית השימור של תל אביב, תא/2650 ב' שאושרה בשנת 2008 מגדירה כ- 1,000 מבנים לשימור מהם כ- 160 מבנים לשימור מחמיר.כדי לעודד את שיקומם של המבנים ושימורם מקנה התכנית זכויות בניה נוספות שיהיה בהן משום תמריץ  לשימור.

לטענת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב עצם הכרזת הבניין לשימור מעלה את ערכו כתוצאה ממיתוגו . עסקאות במבנים לשימור מגלמות תוספת שווי בגין מוניטין ונדירות  ולכן, גובה הועדה היטל השבחה בגין אישור תכנית השימור .

תחשיב ההשבחה מביא בחשבון את תוספת זכויות הבניה המוקנות בתכנית , את עליית השווי כתוצאה ממיתוג הנכס ומנגד את עלויות השימור .

נושא ההשבחה בגין התכנית נידון בפני מספר שמאים מכריעים אשר הגיעו למסקנות סותרות.

השמאית המכריעה לבנה אשד בשומה לנכס ברח' רמב"ם 24 קבעה כי בשוק המקרקעין שוררת הכרה בערך המוסף שיש למבנים לשימור הנהנים ממיתוג. השמאית העריכה כי  תוספת השווי היא  בין 5% ל- 10% בגין המיתוג. כמו  כן קבעה כי שיעור התוספת לשווי משתנה והוא תלוי בעיקר בסגנון המבנה לשימור ובאפשרויות השימוש בו. נושא המיתוג נידון גם אצל שמאים מכריעים אחרים שקבעו גם הם כי עצם הכרזת הנכס לשימור מעלה את שוויו.

השמאי המכריע רן וירניק בשומה לנכס ברח' קלישר 23 לא קיבל את טענת הועדה כי סימון המבנה לשימור יוצר לנכס מיתוג. לדבריו טענת המיתוג לא הוכחה, בחינת העסקאות שבוצעו בבניינים לשימור לעומת בניינים שאינם לשימור אינה מובילה לתוצאה חד משמעית.

 בשומה זו מעלה השמאי המכריע את השאלה האם בהינתן המאפיינים הייחודיים של הנכס האם סיווגו בתכנית השימור כמיועד לשימור הוא אשר נתן ערך מוסף, כזה שלא היה בו קודם. השמאי קבע כי "אין בנמצא כל ראיה לכך שתכנית השימור היא הגורם להתעוררות הביקוש ולא למשל הכרזת אונסקו על מתחם העיר הלבנה, שינוי בטעמים , יבוא מאוחר של טרנד מחו"ל או כל סיבה אחרת".

השמאי המכריע בצלאל קציר בשומה לנכס ברח' לילנבלום 17 ציין כי כל המחקרים שהוצגו ע"י הועדה המקומית אינם מתייחסים כלל לנכסים מסחריים ומאחר ולא הוצגו נתונים לפיהם עלה שווי נכסים מסחרים בבניינים לשימור קבע כי אין תוספת שווי בגין מיתוג.

השמאי המכריע רן וירניק בשומה לנכס ברח' קלישר 23 בחן את שווי הקרקע בשתי חלופות. האחת שווי המבנה שיבנה בהתאם לתוכנית השימור בתוספת התמריצים שהוקנו בה ובניכוי עלויות עודפות לשימור, והשנייה שוויו כמגרש על פי תוכניות קודמות. ההפרש בין החלופות יהווה את ההשבחה מתוקף תכנית השימור, ככל שקיימת. שווי הנכס עפ"י השומה בחלופה הראשונה הינו 22 מליון שקל ובחלופה השנייה 26 מליון שקל.לפיכך, מסקנתו היא כי תכנית השימור אינה השביחה את הנכס.