שומת זכויות בנכס התפוס ע"י דייר מוגן

שומת זכויות בנכס התפוס ע"י דייר מוגן

שומת זכויות בנכס התפוס ע"י דייר מוגן  

דיירים מוגנים הינם דיירים, או יורשיהם,  ששכרו דירות או בתי עסק בתקופה שבה החוק שינה את זכותם מ"שוכרים חופשיים " ל"שוכרים מוגנים" או דיירים ששילמו דמי מפתח לדייר יוצא.

"דמי מפתח" הינו תשלום ששולם לדייר מוגן לרכישת זכות הדיירות המוגנת. רוכש זכות הדיירות המוגנת נהנה מתשלום דמי שכירות נמוכים ומהגנה מפני פינוי מהנכס.

גובה דמי המפתח הינו אחוז מסוים משווי הנכס המושפע ממיקום הנכס, נדירות , דמי השכירות המשולמים בפועל וכדומה.

דמי המפתח מחולקים בין הדייר היוצא לבין הבעלים בהתאם לקבוע בחוק הגנת הדייר.

שווי זכות הדיירות המוגנת מורכב משני זרמי תקבולים:

  • היתרון הכלכלי הנובע מדמי השכירות הנמוכים. יש לבדוק את ההפרש בין דמי השכירות הריאלים לבין דמי השכירות המשולמים בפועל ואותו להוון לתקופה המבטאת את יתרת חיי הדייר המוגן.
  • חלקו העתידי של הדייר המוגן בדמי המפתח  בעת העברת הזכויות, מהוון ליום הערכת השווי.

שווי זכות הבעלים בנכס תפוס מורכב משלשה זרמי תשלומים:

  • היוון דמי השכירות המשולמים בפועל (שהינו סכום זניח בדר"כ).
  • חלקו העתידי של הבעלים בדמי המפתח  בעת העברת הזכויות, מהוון ליום הערכת השווי.
  • שווי הנכס המשוחרר המהוון לאחר פינוי הנכס ע"י הדייר המוגן.

בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת שיעורים מירביים)- התשמ"ג -1983  נקבע כי עסקים מסויימים אינם כפופים לדמי שימוש מירבים. כלומר, בנכסים אלה היתרון היחידי הקיים לדייר המוגן הוא הגנה מפני אי הפינוי. זכות זו מוערכת בדר"כ בשיעור שאינו עולה על 10% משווי הנכס.

בפינוי של דייר מוגן ישולמו לו דמי המפתח המלאים בתוספת פיצוי בגין הוצאות העברה, מוניטין והסתגלות (בעסק) , הוצאות משפטיות ודמי תיווך. עפ"י כללי האצבע השמאיים הפיצוי נאמד בכשליש מגובה דמי המפתח. כלומר, שווי דמי פינוי דייר מוגן הינו כארבעה שלישים מדמי המפתח המלאים.