הערכת שווי משרדים

הערכת שווי משרדים

עפ"י הקווים המנחים שהוצאו ע"י אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים בהערכת שווי משרדים יש להתייחס לנושאים הבאים: המאפיינים הפיזיים של בניין המשרדים- גיל הבניין, רמת הגמר של הבניין , היקף השטחים הציבוריים (כגון לובי, חדרי מדרגות, מרחבים מוגנים),המערכות הטכניות בבניין (כגון מערכות מיזוג אויר,מעליות, מערכות גילוי אש, מערכות תקשורת ומתח גבוה) , תמהיל השימושים בבניין ( מסחר,משרדים, חניה). רמת הגמר- משרדים נמכרים לעיתים ברמת מעטפת. על הרוכש להשלים בדרך כלל עבודות כגון חלוקה למשרדים, ריצוף, תאורה, מיזוג אויר . יחס נטו ברוטו- יחס הנטו ברוטו הינו היחס שבין שטח הקומה לבין השטח שנמסר בלעדית למשתמשים. היחס נמדד כשיעור ההעמסה על השטח נטו (באחוזים). יחס הנטו-ברוטו מושפע בדרך כלל מגובה הבניין- ככל שהבניין גבוה יותר היחס גבוה יותר ומגיל הבניין- בבנייה מודרנית השטחים הציבוריים גדולים יותר. כאשר היחס נטו – ברוטו גבוה מהמקובל השוק משקלל את עודף השטחים באמצעות הפחתה מדמי השכירות למ"ר. שירותי הניהול בבניין- שירותי ניהול בבניין כוללים נקיון השטחים המשותפים, שמירה, תפעול של המערכות המשותפות. לעיתים חברת הניהול מספקת שירותים גם בשטח המושכר כגון נקיון , תיקונים. שירותי הניהול ניתנים לעיתים ע"י בעלי הנכס הגובים מהדיירים דמי ניהול ומתקשרים עם קבלני משנה. מקובל לתמחר את דמי הניהול בשיטת COST+. התוספת המועמסת השכיחה היא כ- 15%. דרך נוספת היא ניהול ע"י חברת ניהול חיצונית. בחלק מהמקרים משלמת חברת הניהול לבעלים עבור זכות הניהול. עלות הניהול הכוללת לבניין מושתת על השוכרים. דמי הניהול השכיחים הינם בין 6 ₪ ל- 19 ₪ למ"ר. במקרים בהם דמי הניהול חורגים מהנורמה , דמי השכירות למ"ר עלולים להיות נמוכים יותר מהמקובל. ארנונה- עלות הארנונה מתווספת לדמי השכירות ולדמי הניהול. גובה הארנונה שונה מרשות לרשות וכן קיימים הבדלים בשיטת מדידת השטחים.לכן, דמי השכירות הנהוגים בישוב מסויים מושפעים גם מהפרשי הארנונה ביחס לישובים מתחרים. אחת מהדרכים להערכת שווי משרדים הינה שיטת היוון ההכנסות. בשיטה זו יש להעריך את שווי דמי השכירות הראויים למ"ר משרד בחודש. את דמי השכירות יש להוון בשיעור ההיוון המקובל בשוק לנכסים דומים. לדוגמא: דמי השכירות למ"ר משרד הינם כ- 80 ₪ למ"ר. שיעור ההיוון הינו 8.5% . שווי מ"ר משרד : 11,300 ₪ = 12/0.085X80 ₪ עפ"י מחקר שנערך ע"י אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים שיעור ההיוון הממוצע בנכסי משרדים במחצית השניה של שנת 2012 הינו כ- 8.3%. שיעור ההיוון מושפע בעיקר מהקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב.