הערכת שווי מבנים ביעוד ציבורי

הערכת שווי מבנים ביעוד ציבורי

הערכת שווי מבנים ביעוד ציבורי קרקע למבני ציבור היא קרקע הצבועה בתשריט תכנית בניין עיר בצבע חום או חום התחום בקו צבעוני. השימושים המותרים בקרקע זו מוגדרים בדרך כלל בהוראות התכנית החלה על הקרקע.לעיתים השימוש הינו שימוש ספציפי ומוגבל ולעיתים כלל אינו מוגדר . עפ"י תקנות התכנון והבניה שימוש ציבורי כולל בין היתר: מבני חינוך, משרדי ממשלה, אולמות כינוס, מבני ספורט, מרפאות ובתי חולים, בתי כנסת ועוד. מבני ציבור שהוחזקו בעבר על ידי גופים ממלכתיים מופעלים כיום על ידי חברות עסקיות לדוגמא: מוסדות חינוך פרטיים , קופות חולים. ביצוע הערכת שווי של מבני ציבור שונה מביצוע הערכת שווי של נכסים פרטיים לאור מיעוט עסקאות ההשוואה . על פי הקווים המנחים שפורסמו ע"י אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים שווי מבני ציבור מוערך באחת מהשיטות הבאות: גישת ההשוואה העקיפה- בגישה זו השמאי בודק את שווי הנכסים העסקיים הפרטיים שבהם אפשר לעשות אותו שימוש ציבורי . משווי זה מבצע הפחתה בגין גמישות מועטה של שימושים , אינטנסיביות השימוש וזכויות בניה בלתי מנוצלות. גישת העלויות- מרכיב הקרקע מחושב בגישת ההשוואה העקיפה ואליה מתווסף מרכיב עלויות הבניה המפוחתות. בשומת מבני ציבור שאינם סחירים כגון בתי כנסת ומתנ"סים גישה זו הינה הגישה הבלעדית. גישת היוון ההכנסות- גישה זו מתאימה רק למבני ציבור בנויים שהשימושים בהם נפוצים גם בנכסים עסקיים פרטיים כגון משרדי עירייה , בתי רופאים. בגישה זו השמאי מהוון את תזרים ההכנסות הצפויות מהנכס ע"י בחינת דמי השכירות המשולמים בפועל . ראוי לבצע הפחתה כלשהי בגין גמישות שימושים נמוכה שמגדילה את הסיכון בתום תקופת ההתקשרות הנוכחית.