היטל השבחה בגין שימוש חורג

היטל השבחה בגין שימוש חורג

היטל השבחה בגין שימוש חורג

 שימוש בקרקע או בבניין נעשה עפ"י השימושים המותרים בתכניות בניין העיר .

במידה ומבקשים להשתמש בקרקע או בבניין למטרה השונה מזו שהותרה בתכנית בניין העיר או בהיתר הבניה ניתן לבקש "שימוש חורג".

שימוש חורג הינו אחד משני אלה:

שימוש החורג מהיתר הבניה ותואם תכנית בנין עיר.

שימוש החורג מהיתר הבניה ואינו תואם תכנית בנין עיר.

לדוגמא:

בבניין שמיועד על פי היתר הבניה לתעשייה מבוקש שימוש חורג למסחר.

אם ברשימת השימושים המותרים עפ"י תכניות בנין העיר החלות על הבניין מותר שימוש למסחר – השימוש יהיה חורג מהיתר. אם לא, שימוש למסחר יהיה חורג מתכנית.

עפ"י התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קבלת היתר לשימוש חורג יוצרת חבות בהיטל השבחה.

כאשר השימוש חורג מתכנית בניין עיר קיימת תמימות דעים כי יש לחייב בהיטל השבחה.

תחשיב ההשבחה הינו כדלקמן: נניח כי שווי מ"ר מסחר – 15,000 ₪  ושווי מ"ר משרדים- 7,000 ₪ . ההשבחה הינה ההפרש בין השניים, כלומר- 8,000 ₪ ( ניתן לנכות מההשבחה הוצאות התאמת הנכס לשימוש מסחרי).

באשר לחיוב בהיטל השבחה כשהשימוש חורג מהיתר  ואינו חורג מתכנית בנין עיר (במצב בו שולם היטל השבחה בגין התכנית המתירה את השימוש החורג)  אין הלכה מבית משפט עליון אלא מספר פסקי דין של בית משפט השלום וועדות ערר הסותרים זה את זה.

בעניין ב. יאיר חברה קבלנית לעבודות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים ( תא(י-ם)10/08) קבע השופט כי : "סבורני כי מאחר שההיתר לשינוי השימוש החורג ניתן בהתאם לתכנית הרי שאין בענייננו השבחה כהגדרתו בחוק, למעשה למערערת זכות מוקנית לקבל היתר לבנות בהתאם לתכנית המקורית שלשמה נועדו המקרקעין ועל כן אין כאן שינוי יעוד המשביח את הנכס". כלומר, לא חלה השבחה.

בעניין האנגר מציאון אופנה בע"מ מוסך אזורי פיאט בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (ערר ימ-8-404/12) נקבע כי יש לחייב בהיטל השבחה בגין האקט התכנוני של שימוש חורג מהיתר "החיוב לא יהיה בשווי מלוא הזכויות אשר מוקנות מכח התכנית אל רק בשווי הזמינות שהקנתה ההקלה לזכויות המוקנות. הליך ההקלה אשר יצר את הזמינות מחוייב בהיטל השבחה".

שמאים מכריעים שדנו בנושא קבעו כי שיעור ההשבחה בגין הזמינות הינו בטווח של 10%-15% משווי הנכס. כלומר, אם שווי מ"ר מסחרי הינו  15,000 ₪ , ההשבחה הינה כ- 2,000 ₪ למ"ר.